Trh nemovitostí zamrzl, ceny už klesají

V posledních letech jsme byli zvyklí, že ceny nemovitostí neustále rostou. Byla to dokonalá investice. Byla bezpečná, a přitom zhodnocení bylo podobné jak u mnohých akcií. Poslední rok však přinesl změnu. Úrokové sazby vyskočily na nevídaných 7 % a trh nemovitostí zamrzl. Hypotéky se přestaly prodávat. Jejich objem meziročně poklesl o neuvěřitelných 80 %.

Oficiální data zatím nezohledňují poslední týdny, a nejsou proto tak tragická. Např. podle nových dat Českého statistického úřad (ČSÚ) poklesly ceny nových bytů v Praze ve třetím kvartálu proti druhému kvartálu jen o jedno procento. Proti stejnému období předešlého roku jsou dokonce stále vyšší o 13,7 %.

Ale to je statistika za třetí kvartál, a navíc se jedná Prahu, která je specifická. Kdybychom se bavili o datech za čtvrtý kvartál, pravděpodobně bychom dostali čísla horší. Na tato data si ale musíme ještě počkat.

Realitní kanceláře mezitím už ale hlásí zamrznutí trhu. Prodává se mnohem méně než v minulosti a ceny padají. Lidé vědí, že má smysl čekat na větší slevu. A také ji dostanou. Prodejci se snaží cenu zatraktivnit něčím navíc, aby nemuseli cenu moc snižovat. Někdo přidá navíc zdarma výbavu kuchyně, někdo parkovací místo a někdo hned garáž. Tam, kde není co přidat jako bonus, musí cena dolů. Největší propady cen přitom hlásí prodejci u starších panelových domů.

Co za tím stojí?

Růst cen nemovitostí byl globálním jevem, nebyl tedy ovlivněn tolik tím, co jsme dělali my, ale tím, co se dělo ve světě. Od USA, přes Švédsko až po Austrálii všude jsme pozorovali v posledních deseti letech výrazné zdražení. Všude totiž centrální banky snížily své úrokové sazby k nule a někde jako třeba v eurozóně dokonce až do záporných hodnot. Tento tisk peněz vedl k tomu, že si kdekdo bral hypotéku a zvyšoval poptávku a s tím i ceny nemovitostí.

To vystřelilo ceny nemovitostí do tak nesmyslných hodnot, že se staly byty lidem nedostupné, a proto se v mnoha zemích uvažuje o fixaci cen nájemného nebo alespoň o jeho stropu. To se na první pohled zdá být řešením, ale není. Cenové stropy a fixní ceny vedou k nedostatku zboží a neoficiálnímu trhu. To platí jak pro byty, tak pro jakékoli jiné zboží.

Tím jsme popsali, proč ceny rostly. Nyní nás zajímá, proč klesají. Je to jen zpětný chod spirály. Centrální banky se lekly vysoké inflace, ke které samy přispěly, a začaly zvyšovat úrokové sazby.

Při úrokové sazbě kolem sedmi procent přestává ale zaběhlý systém pronájmu dávat smysl. Proč by někdo investoval do nemovitosti, když mu ročně vynese méně než státní dluhopisy, kde není riziko? Výsledkem mohou být jen dvě věci: buď vzroste nájem, nebo pronajímatel nemovitost prodá. To platí jak pro nájemní byty, tak pro komerční nemovitosti. Jenže za vyšší nájem často nikoho nesežene.

To, že zdražil běžný život, vede k tomu, že nemůže nájemník platit více. Pokud ovšem majitel nemovitosti má na nemovitost hypotéku, kterou splácí a úrokové sazby rostou, jeho čistý výnos z nemovitosti klesá. Někdy musí dokonce i hypotéku dotovat z jiných peněz. Přesně tento majitel pak uvažuje o prodeji.

To samé ale platí i o lidech, kteří sice bydlí ve svém, ale hypotéku ještě nesplatili. Mnoho lidí šlo s hypotékou až na samou hranu možností. Dokud byla inflace i úrokové sazby nízké, byli schopni to zvládat. Jakmile ale životní náklady rostou rychleji než mzdy a úrokové sazby také rostou, ani oni už nemají na splácení nemovitostí.

Mezi změnou úrokových sazeb a poklesem cen nemovitostí je velké zpoždění

Poslední data o cenách nemovitostí nemohou zatím plně zachytit, co se na trhu děje. Nejprve musí být ukončeny fixace hypoték. Pak teprve dolehne na majitele bytů úrokový šok. Až to mnohé majitele nemovitostí donutí k akci. Zajímavá tak budou až data za první kvartál. Tady se nám vše již sečte.

Celý tento mechanismus zvýšení úrokových sazeb je pro mě argumentem, proč s inflací nebojovat více a nezvyšovat úrokové sazby na nová maxima.

Otázkou je, jak moc nemovitosti ještě poklesnou. Už před delší dobou varovala ČNB, že jsou ceny bytů nadhodnocené o 40 %. Teoreticky by tak ceny mohly proti svému vrcholu poklesnout takto výrazně. Já se však domnívám, že až tak dramatické to nebude.

Bude záležet na typu nemovitosti a místě. V Praze nemovitosti asi nepoklesnou tak výrazně jako někde v malé obci. Navíc to bude dlouhodobý proces. Ceny půjdou dolů jen pomalu. Většina cen nemovitostí podle mě celkově nepoklesne o více jak 25 %. Někde to může být více, ale to asi nebude běžné.

Dramatický pokles cen nemovitostí není totiž v ekonomice ničím vítaný. Nemovitosti jsou využívané jako zástavy. Propad ceny nemovitosti je problémem pro věřitele, a tedy celý finanční sektor. Toto byla přitom příčina poslední globální finanční krize. Čekám proto, že jakmile by ceny nemovitostí začaly výrazněji padat, centrální banka své úrokové sazby sníží, aby propad zastavila a tím odvrátila i krizi. Čekám proto jen rozumný pokles ceny.

Problém s drahým nájemným se podle mě musí vyřešit jiným kanálem než poklesem ceny nemovitostí. Potřebujeme stagnující ceny nemovitostí doplněné o reálný růst mezd. To nás bezbolestně vrátí do rovnováhy.