Investice do nemovitostí – jsou stále atraktivní? Alternativou mohou být dluhopisy zajištěné nemovitostí

Investice do nemovitostí jsou součástí portfolia mnoha klientů. A těmi ostatními jsou stále považovány za primární investiční zdroj. Hodnota nemovitostí z dlouhodobého hlediska neustále roste, chrání před inflací a v neposlední řadě zajišťuje bydlení pro další generace. Dneska však vidíme, že ceny nemovitostí narostly do takových výšin, že ne každý na ně má. Za alternativu je možné považovat investici do dluhopisů nejen developerských firem, které jsou zajištěné nemovitostí.

Proč v dnešní době nekupovat nemovitost, ale investovat

Ceny nemovitostí od začátku pandemie vzrostly o zhruba 25-30 %. Pouze v roce 2021 se pak vyšplhaly meziročně téměř o 14,5 %. Podle ČSU „Index cen bytových nemovitostí vzrostl ve 3. čtvrtletí 2022 oproti stejnému období předchozího roku o zhruba 17 procent. Indexy cen bytových nemovitostí v Česku zažívají v posledních letech kontinuální růst.“ (ČSU.cz).

V rámci správné diverzifikace je doporučováno investovat část prostředků do bezpečnějších investic. Hlavním důvodem, proč se zaměřit v dnešní době na alternativy investice do nemovitostí, je právě jejich nedostupnost. Podle některých zdrojů bude trh s nemovitostmi stagnovat ještě další 4 roky. V případě, že vás rodinný dům vyjde na 10 milionů korun a vy máte našetřeno „pouze“ 2 miliony korun, pak není záruka, že vám banky půjčí celou částku. Spíše vám půjčí například 5 milionů korun, což vám na pořízení rodinného domu stačit nebude.

Důležitou položkou jsou náklady na údržbu nemovitostí. Podle ČSU Index cen (nákladů) nemovitostí obývaných vlastníky se rovněž zvýšil o zhruba 17 procent. Za nájemce tedy zaplatíte provizi z nájmu realitní společnosti a smlouvu. Dále se musíte starat o vyúčtování a provozní problémy, resp. opravy a renovace.

V případě, že se rozhodnete vzít si hypotéku na investiční byt, možná zjistíte, že po 20 letech splácení vám zbyl starý byt s nízkou likviditou, do kterého bude třeba opět investovat. Při takovéto investici vám současně chybí diverzifikace. Může se zdát, že vysoké ceny bytů jsou pro někoho atraktivní. Hrozí zde však nemovitostní pád jako se to stalo třeba v roce 2008.

Alternativou jsou investice do dluhopisů zajištěné nemovitostí

Firemní dluhopisy developerských a jiných firem představují dobrou alternativu investice do nemovitostí. Obvykle se jedná o jasný podnikatelský plán s cílem zakoupit nemovitost, zrekonstruovat a se ziskem prodat. Emitenti dluhopisů, resp. developerské firmy si půjčují peníze od investorů, pravidelně jim vyplácejí výnosy a po splatnosti emise jim investovanou částku posílají zpátky.

Často je to pro ně snazší, rychlejší a levnější než žádat o klasický bankovní úvěr, u kterého navíc mnohdy nedosáhnou na požadovanou částku. Pro vás jako investora to pak znamená, že se můžete podílet na konkrétním developerském projektu, do kterého daná společnost vaše prostředky vloží.

Na Dluhopisomatu naleznete informace o emisích s ročním výnosem 8 až 12 %. Může se jednat o doplněk vašeho portfolia, je však třeba počítat s vyšším rizikem. Toto riziko je možné snížit v případě, pokud emitent do vloží zástavy nemovitost, jejíž hodnota přesahuje výši dané emise. Jak to se zajištěním funguje v praxi?

Zajištění dluhopisů nemovitým majetkem společnosti

Zajištění emise dluhopisů nemovitým majetkem je jedním z nejžádanějších a nejoblíbenějších způsobů zajištění. V případě problémů se splácením emise, jsou investoři uspokojeni z peněz získaných z prodeje nemovitosti, která byla v zástavě.

Např. někteří developeři využívají peněžní prostředky na koupi nemovitosti, její rekonstrukci a následně prodej se ziskem. Atraktivní dluhopisy jsou právě ty, kde developeři umístí některou ze svých nemovitostí do zástavy.

I když je emise zajištěna nemovitostí, mohou se investoři setkat s tzv. tržním rizikem. To je spojeno s možným poklesem hodnoty zástavy. Proto ani zajištění nemovitostí nemusí investici ochránit ze 100 %. Bezpečnější je tedy zajištění investice, kdy hodnota nemovitosti sahá alespoň do výše 130 % hodnoty emise dluhopisů. Některé zdroje uvádí, že trh s nemovitostmi je nadhodnocen až o 40 % a v následujících 4 letech bude stagnovat. Zajištění nemovitostí, které přesahuje její hodnotu, je tedy zcela na místě..

Takováto „přezajištěná“ emise je považována za jednu z nejbezpečnějších investic, i když v případě problémů může samotný proces vypořádání investorů trvat roky. Nemovitosti mohou být do zástavy umístěny v různém pořadí, vždy je nejlepší být první v pořadí, kdy se nároky uspokojují jako první před ostatními pohledávkami ostatních věřitelů zajištěnými zástavním právem druhým v pořadí. V takovémto případě je potřeba si informaci o pořadí zjistit ještě před investicí.